Занедбана нерухомість: «забрати і поділити»?

Час від часу в місцевих засобах масової інформації з’являються публікації стосовно об’єктів нерухомості, які, образно кажучи, «завмерли» ще на стадії періоду, котрий в народі називають «лихими дев’яностими». Мова про колишні діючі об’єкти – промислові, торговельні чи іншого призначення приміщення, а також і недобудовані житлові будівлі – колись, кимось були приватизовані, але так досі і не отримали нового життя. Бездоглядні, вони поступово руйнуються, стають місцем притулку асоціальних елементів та жахають своїм виглядом інших громадян. І, як магніт, притягують до себе дітвору та підлітків, які в усі часи завжди схильні шукати собі пригод саме в таких, не надто зручних (м’яко кажучи) місцях для розваг…

Відповідно такі публікації завжди мають резонанс і отримують обурені відгуки: куди, мовляв, дивляться правоохоронні органи і міська влада?! І на такі риторичні запитання обурені читачі, як правило, самі ж і дають «вичерпну» і радикальну відповідь: «Негайно забрати ці занедбані будівлі у власників і віддати місту!». Або ще більш загальну: «Віддати державі!» (Бо «місто» чи «держава» – це начебто щось таке абстрактне і всеохоплююче та всемогутнє водночас: хоче – дає, а хоче – забирає будь-що і в будь-кого. Кудись і для чогось собі).
А з іншого боку – такі поборники «революційного» принципу «забрати і поділити» начебто й праві: якщо за 20-30 років горе-власник чи то якогось магазину, складу чи житлової будівлі, від яких залишилися лише стіни і дірявий дах, не спромоглися довести своє майно до ладу, то, може, воно їм і не потрібне за фактом? А впорядкувати питання законодавчо просто «руки не доходять». Або там взагалі склалися якісь інші життєві ситуації і власник не спроможний користуватися ним за призначенням? Що скаже з цього приводу закон і які реальні можливості у міської влади діяти у таких ситуаціях з правової точки зору, ми поцікавилися у фахівця – начальника юридичного управління Олександрійської міської ради Андрія Альпова.
– Отже, Андрію Володимировичу, наскільки можливим є відчуження такого занедбаного майна і передача його у комунальну власність міста?
– У комунальну власність територіальної громади ми можемо отримати нерухоме майно (житлові будівлі, квартири тощо) тільки за рішенням суду і тільки у двох випадках: якщо майно є безхазяйним, тобто власника там немає або він не відомий. При цьому слід зазначити що у першому випадку, за законом, це доволі тривала процедура: коли таке майно виявляється, наприклад, за повідомленням громадян (голів ОСББ, квартальних комітетів, старших будинків чи просто сусідів), тоді ми починаємо реагувати, робимо запити в бюро технічної інвентаризації, до державного реєстру власників нерухомого майна. І якщо з’ясовується, що власник відсутній чи невідомий, тоді робиться оголошення в місцевих засобах масової інформації для того, щоб потенційний власник, у якого, можливо, і є всі правоустановчі документи, але про них нам не відомо, міг протягом року заявити про своє право власності і зареєструвати його згідно з законом. Якщо протягом року такий власник не заявляє про себе, ми звертаємося до суду про передачу такого майна у комунальну власність. Коли ж і в процесі судового розгляду не знаходиться власник, за судовим рішенням після набрання ним законної сили ми реєструємо майно за собою і відповідно потім здійснюємо розпорядження цією нерухомістю. Якщо це житло і воно придатне для користування, віддаємо його людям, які стоять на квартирному обліку, або приміщення продається через аукціон і таким чином поповнюється бюджет місцевої громади.
Другий випадок – це відумерла спадщина. Тобто якщо власник помер і спадкоємці не прийняли спадщину або вони відсутні. Наприклад, на тепер у судах перебуває 12 справ про відумерлість спадщини, і шість заяв міської ради уже задоволено, нерухоме майно передано у комунальну власність і по ньому здійснено розпорядження. Як я вже зазначив – або передано у користування людям, що стоять на черзі з метою поліпшення свого житлового стану, або воно реалізоване через аукціон.
– А якщо мова йде не про житлові приміщення і про їхнє, так би мовити, примусове відчуження?
– Так, є ще й особливі випадки – наприклад, конфіскація майна. Але це відбувається за судовим вироком – якщо людина вчинила кримінальне правопорушення, її притягають до відповідальності і санкція передбачає конфіскацію майна.
А в тих випадках, коли люди бачать, як занедбане майно протягом років руйнується, становить якусь небезпеку життєдіяльності громади тощо, вони також можуть звернутися до міської ради чи міського голови. Далі буде визначено коло тих, хто буде цим займатись – зазвичай це управління приватизації і юридичне управління. Ми будемо перевіряти, чи є там власник, здійснюючи запити у відповідні інстанції.
Варто пам’ятати, що, з одного боку, за законодавством України право власності зобов’язує, а з іншого – право власності є непорушним. У перелічених вами випадках, які часто непокоять громадян, трапляються ситуації, коли є підстава застосувати стягнення на майно за зобов’язанням власника чи власників. Щоб ми могли розпочати щось робити, нам потрібне звернення (заява) громадян із вказанням адреси і коротким описом проблеми, яка там виникла. Суть в чому: якщо це було нежитлове приміщення, придбане або побудоване з метою ведення господарської діяльності, то його власник зобов’язаний платити за земельну ділянку, на якій розташоване майно незалежно від того, був у нього договір оренди землі чи ні. Це спрощено, але в цілому – так. Можливо, що протягом цього часу, коли об’єкт нерухомості не діє і просто руйнується бездоглядний, за земельну ділянку під ним ніхто не сплачує. Це ми можемо перевірити через податкову службу, через власні виконавчі органи тощо. І якщо там дійсно є велика заборгованість, тоді звертаємося до суду, який своїм рішенням встановлює для власника приміщення грошове зобов’язання по сплаті заборгованості і, вже в процесі виконання такого рішення, будівля чи приміщення можуть бути передані на реалізацію через аукціон, а якщо аукціон не відбувся – передаються у власність громади. Якщо об’єкт викуплять, тоді там з’явиться новий власник, що апріорі сприятиме відновленню занедбаного нерухомого майна та належному його утриманню.
До речі, такий випадок був нещодавно стосовно одного з об’єктів нерухомості в місті (здається, складські приміщення), власниками якого були громадяни росії, жителі Чеченської республіки. Заборгованість по сплаті за землю сягнула там десь понад 300 тисяч гривень, і суд стягнув ці кошти. Власників ми не змогли знайти. Іншого майна, належного їм, крім цих приміщень, державні виконавці не виявили. Тому було вирішено здійснити опис і арешт цього майна, оцінити його і виставити на аукціон. Як тільки цей процес пішов, то начебто вже й потенційний покупець з’явився на дане майно.
Тобто процедура не настільки технічно і юридично складна, але вона потребує певного часу. Наприклад, щоб зробити оцінку об’єкта, потрібен його технічний паспорт. Звісно, на ці складські приміщення у нас його не було. Можливо, він і був у власників, але виконавча служба їх не змогла знайти: ці люди були зареєстровані в Олександрії, але давно виїхали і місцезнаходження їхнє не відоме. Перевірили в реєстрі їхнє інше майно, банківські рахунки (оскільки це грошове зобов’язання, то в першу чергу повинні бути стягнуті кошти, якщо вони у них є). Ні коштів, ні іншого нерухомого чи рухомого майна також не було виявлено, крім згаданих приміщень. Ми замовили на ці склади техпаспорт у БТІ, яке зараз його виготовляє. Тобто на даний час вчиняються виконавчі дії і, можливо, вже завершена експертиза і ці об’єкти будуть виставлені на продаж.
– А якщо будівля не знаходиться у підпорядкуванні об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, є чиєюсь приватною власністю, але прибудована до нього – чи може впливати на ситуацію правління ОСББ?
– Звичайно, повідомити нам про незадовільну ситуацію можуть як члени цього ОСББ, так і взагалі будь-хто. Треба повідомити адресу об’єкта, бажано власника, площу приміщення (технічний паспорт на весь будинок з прибудованими будівлями має бути у голови ОСББ). Управління приватизації міської ради за таким зверненням робитиме частину своєї роботи, ми – частину своєї. І до речі, випадки бувають різні і не обов’язково, що саме через суд власнику будуть, образно кажучи, «викручувати руки». Буває достатньо повідомити власника, пояснити йому, які наслідки можуть бути від його бездіяльності у даному напрямку, і ситуація може виправитися. А ще бувають випадки відмови власника від своїх прав на нерухомість: через неможливість її утримання у належному технічному стані у нього наросли борги або воно йому просто перестало бути потрібним. У такому випадку особа може відмовитися від права власності на нерухоме майно (в т.ч. житло). У разі відмови від права власності на нерухомість, право власності на неї припиняється з моменту внесення за заявою власника відповідного запису до державного реєстру. Звичайно, якщо власнику байдуже своє майно, то байдужа і подальша його доля, а тому, на мою думку, законодавство у таких випадках має бути більш жорстким і встановити можливість припинення права власності на нерухоме майно за рішенням суду в разі вчинення власником дій, які свідчать про відмову від свого права власності (відмова у проживанні у житлі, допущення руйнування, несплата комунальних платежів тощо). До речі, щодо рухомого майна така норма встановлена в цивільному законодавстві.
Отже, варіанти можуть бути різні, а кожен окремий випадок виявлення занедбаного чи покинутого об’єкта нерухомості потребує власного вирішення.

Наш кор.