В арендованной квартире. Часть вторая

Если, к примеру, в столице нашей страны даже трудно себе представить, чтобы вам сдали жилье без договора аренды, то на периферии – в нашей небольшой Александрии – все еще распространена практика отсутствия юридически оформленного договора. В мегаполисах люди привыкли себя перестраховывать, иначе мошенники, используя прорехи в законодательстве и различные хитрости, могут и жилье отобрать.

У нас же многие арендодатели стараются избежать формальностей, чтобы не «засветиться» перед фискальной службой и избежать уплаты налогов. В то же время они ругают своих квартирантов. Так, после публикации в «ОТ» статьи «В арендованной квартире» о нерадивых и недобросовестных арендодателях жилья в редакции не замолкал телефон. Александрийцы, имевшие опыт сдачи своего жилья в аренду, рассказывали много историй о том, как квартиранты портили мебель, воровали технику, ковры и посуду, наращивали долги по коммуналке и прочее. «Здесь был Макс и Света», – написали через всю стену люди, с которых Евгения брала символическую аренду в 200 гривен в месяц. Неонила Семеновна В. совсем перестала сдавать квартиру после того, как, войдя в нее через три месяца после сдачи, попросту не узнала родных стен: «Бежевые обои, которые я поклеила накануне, стали черными, с какими-то разводами реальной грязи. Дверей в кухню просто не было – квартиранты даже не смогли ответить на вопрос, куда они их подевали. Пропаленные шторы, затопленные соседи и жуткая вонь. И это была семейная пара с двумя детьми. После этого было еще двое «кадров». История практически та же. И все. Тяну оплату сама, плюс дети помогают. Больше сдавать не буду», – рассказала «ОТ» женщина.

Но и это еще не все истории. Из запоминающегося: выкручены все лампочки и розетки, сняты люстры, пропажа ванны, унитаза и карнизов, в половине квартиры сорван пол и сложен в угол – так отличились александрийские квартиранты, которые жили в квартирах по принципу «не свое – не жалко».

Почему так происходит? Это, скорее всего, проблемы нашей ментальности – все строится на негласном доверии, чрезмерной требовательности двух сторон, после чего начинаются претензии, и как правило – с тех же двух сторон. Квартиросъемщики считают, что аренда и требования завышены. Собственники не всегда понимают, что обо всем нужно гибко договариваться и, если люди живут в квартире, то в ней однозначно где-то испортятся обои, сломается водопроводный кран, розетка или еще что. А любые ремонтные работы в наше время стоят немалых денег. Хороший и единственно цивилизованный выход из этих ситуаций – оформление договора аренды. Вот только собственники жилья, как говорилось выше, не хотят светиться, платить налоги, потому чаще всего не идут на этот шаг.

«Договора аренды жилья в Александрии заключают лишь единицы. В основном на это идут хорошо знакомые между собой люди или родственники, преследуя чаще всего единственную цель – оформление субсидии. Ведь если составить договор аренды, то квартиросъемщики, предоставив его как документ, могут рассчитывать на субсидию от государства», – рассказал «ОТ» Валерий Боровский, начальник отдела по предварительной работе с клиентами Центра бесплатной правовой помощи в Александрии.

По словам В.Боровского, есть два способа заключить договор аренды между собственником жилья и съемщиком. Первый вариант договора не имеет юридической силы как таковой и не требует уплаты налогов, потому как в графе «Стоимость аренды» люди прописывают символически одну гривну. При этом, естественно, арендную плату 600-3000 гривен берут. Зачем так? Такой договор позволяет квартиросъемщикам, живя не на собственной жилплощади, оформить социальную помощь от государства на оплату коммунальных услуг – то есть субсидию. Собственникам же жилья такой договор позволяет скрывать доходы от аренды и не платить налогов государству. Единственный нюанс – срок такого договора должен быть 11 месяцев. Получив образец в «Житлогоспе» или в Центре бесплатной правовой помощи, люди заполняют его сами, без нотариуса. Если срок договора аренды больше года – договор необходимо заверять нотариально и, естественно, не бесплатно.

Второй вариант договора предусматривает обозначение реальной суммы – оплаты за аренду. Но в этом случае собственник квартиры должен платить налоги в размере 15%. К примеру, за аренду жилья он получает с квартирантов 1000 гривен в месяц, из них 150 гривен – должен заплатить налога. Но собственники квартир и этих денег из своего кармана терять не хотят.

По поводу наличия имущества в квартире, которую сдают в аренду, по словам специалиста, целесообразно составить акт, в котором зафиксировать перечень всего, что находится в квартире. Этот акт – сопроводительный документ договора. Если это бытовая техника – стоит указать фирму, модель, техническое состояние исправности. Если мебель – следует также подробно все переписать. Акт составляется двумя людьми – собственником и квартиросъемщиком, фиксируется двумя их подписями. Этот документ имеет вес, если на момент расторжения отношений из квартиры пропал, допустим, холодильник. В таком случае собственник вправе вызвать полицию, а та зафиксирует этот случай как кражу, и суд рассмотрит дело в порядке ст.185 Криминального кодекса Украины.

Так надо ли заключать договор аренды? Эксперты в один голос утверждают, что квартиросъемщики обязательно должны настаивать на юридическом оформлении отношений с собственником жилья, дабы впоследствии избежать многих возможных проблем. Ведь в договоре, хоть и не совсем четко, но все же прописаны обязательства двух сторон. Например, собственник жилья должен (цитируем) «предо-ставить в аренду жилье в пригодном для проживания состоянии». Квартиросъемщик же обязан (цитируем) «использовать квартиру по назначению», «допускать в квартиру в дневное время собственника, а также представителей предприятий по обслуживанию и ремонту жилья, конструкций и технического оборудования квартиры». Кроме того, в договоре прописано, что собственник имеет право взыскать с квартиросъемщика материальный ущерб в случае, если тот снял квартиру для жилья, к примеру, а разместил в ней пошивочный цех – тем самым нарушил условия договора. Квартиросъемщик же может потребовать возмещения материального ущерба, если собственник жилья «не осуществляет содержания дома и технических устройств квартиры в соответствии с требованиями пользования жилым помещением».

В общем, договор аренды жилья вместе с актом передачи квартиры способны урегулировать все те проблемы, которые возникают при сдаче жилья на негласном доверии.

К слову, налоговая может узнать о факте сдачи жилья в аренду только в двух случаях. Первый – когда при заключении договора присутствует риелтор. Дело в том, что официальные риелторы раз в квартал подают в налоговую отчетность по договорам аренды. Это единственный источник регистрации факта аренды. Второй – это налогоплательщик, который дол-жен сам пойти в налоговую и зарегистрировать доход от аренды. Если человек этого не делает, то у налоговой нет возможности проверить, сдает ли он жилье. Но пока существуют эти страхи перед государством и нежелание платить налоги, получая чистый доход от аренды и скрывая его от государства, собственникам жилья стоит ожидать возможных разных эксцессов и, как ни цинично это звучит, не жаловаться.

Кира Давыдова