24.06
2018

    Земельная реформа началась почти 20 лет назад, а мы все еще не разработали концепцию рынка земли. Тем не менее, центральные украинские СМИ публикуют цитаты из претензий МВФ к Украине. Наряду с созданием Антикоррупционного суда и совершенствованием пенсионной реформы, МВФ все чаще напоминает Украине о земельной реформе. Но ведь это непопулярная новость, не так ли? Нам навязывают цветные парады, бесконечные обсуждения Супрун или премии и зарплаты чиновников Аппарата президента. И все мы бурно пускаемся в обсуждения и разговоры, переживаем и дискутируем. В то же время мы забыли, что совсем скоро заканчивается действие моратория на продажу земли – а именно 1 января 2019 года…


   Если об этом помнить, то становится ясно, что происходит в стране, почему делят бизнес, почему воюют чиновничьи кланы, упрекая друг друга в незаконном владении-пользовании землей или построенном на этой земле зданием. Вопрос земли, видите ли, становится уж очень острым. Эксперты прогнозируют, что в случае снятия моратория земля в нашей стране взлетит в цене в три раза. А что потом? Увидим. Не крепостное ли право? Или все будет по справедливости?

   Благо, за это время появилось немало опыта как у соседей, так и у далеких стран. Наверное, мы все изучим, и наша реформа будет совершенной? Как, например, нынешние шаги реформирования медицины. Но давайте внесем некоторую хронологическую ясность. В 2018 году земельная реформа в Украине отпраздновала свое совершеннолетие. В далеком 2000 году украинцы получили свои земельные участки (28 млн паев) в порядке разделения государственных земель. Приватизировав свои участки, граждане имели возможность их продавать и покупать. Однако возможности покупки-продажи пресекли уже с января 2002 года – якобы для обеспечения условий честного рынка земли. Но то, что должно было стать временной мерой (на 1 год), пережило целую серию продлений. Нынешний мораторий, наложенный в декабре прошлого года, истекает 1 января 2019 г., однако четкого представления, как будет выглядеть рынок земли в  Украине, по-прежнему нет.

    Опыт других стран

   Ряд других стран показал успешные (и не очень) подходы к земельной реформе.

  В свое время земельную реформу проходили практически все страны. Однако временные рамки и причины этих реформ существенно отличались. В этом смысле наиболее подходящим для Украины является пример стран бывшего соцлагеря, где земельная реформа проходила близко как во временном, так и в географическом смысле. Другим показательным регионом для нас может оказаться Латинская Америка, страдающая от тех же проблем, что и Украина – слабые институты власти, глубокое социальное неравенство, монополизация экономики и политическая коррупция.

   Тем не менее, даже рассматривая опыт этих стран, необходимо осознавать два момента. Во-первых, земельная реформа не может быть самоцелью. Рынок земли – это хороший инструмент для достижения разных целей. Во-вторых, как итог – не существует универсальной модели земельной реформы, ведь разница целей закладывает совершенно разные приоритеты для государства.

   Фактически во всем мире существуют две главные цели введения рынка земли.

  Во-первых, это социальный фактор – когда на первый план выходит повышение благосостояния мелких землевладельцев, а также улучшение жизни в селе.

    Во-вторых, экономический фактор – когда главным является укрепление сельского хозяйства в целом.

  Эксперты предупреждают: главная проблема земельной реформы – эти факторы, так или иначе, вредят друг другу. Правила введения рынка земли, например, в Бразилии способствовали улучшению положения латифундистов. Как результат – сельское хозяйство действительно пережило огромный рывок и попало в мировые лидеры, однако в стране увеличилось и без того глубокое социальное неравенство. В Венгрии же, наоборот, правила поставили в приоритетное положение мелких землевладельцев. В итоге социальные эффекты значительные, но рывок в сельском хозяйстве слабый.

   Однако и это еще не все – кроме баланса между этими двумя целями, государству необходимо думать, насколько ограничивать разные субъекты в доступе к земле, выставлять ли минимальную цену, а также какой будет роль самого государства. В той же Венгрии государство взяло на себя ключевую роль в перепродаже земельных участков. Как показывает практика, это усилило контроль за соблюдением правил, хотя и добавляет немало проблем для инвесторов. В России большая часть земли пребывает в подвешенном состоянии на балансе муниципальных властей для дальнейшей передачи в частную собственность. В то же время страны Балтии сократили регуляцию продажи земли до минимума – вплоть до быстрой регистрации через онлайн-сервисы за несколько минут.

      Что запрещать, а что разрешить?

  По сути, все тонкости земельной реформы заключаются именно в запретах и исключениях для определенных групп, а также количественных ограничениях на продажу. Что касается структур – опыт создания как государственных посредников, так и кредитных агентств очень часто оказывался неэффективным, однако этот вопрос слишком зависит от сопутствующих сфер и экономической обстановки, а потому не может быть показательным опытом.

     Что касается ограничений, то тут видна более четкая зависимость. Например, слишком сильная регуляция одновременно замедляет рост сельского хозяйства и цены на землю, а как следствие – рост доходов отдельных граждан. Наверное, это главное, чего следует опасаться.

   Одним из основных ограничений остается запрет на покупку земли иностранцами. Подобное существует во многих странах Латинской Америки, а также в Молдове и России. В Грузии иностранцы не могут покупать землю, но могут ее унаследовать или получить вместе с домом. Во многих странах ЕС существует ограничение на покупку только гражданами других европейских стран. В то же время Венгрия до сих пор продает землю исключительно своим гражданам, а поляки впустили европейских инвесторов только в 2016 году, что резко подняло среднюю цену за гектар.

   Несмотря на то, что привлечение иностранцев автоматически повышает стоимость земельных участков (ведь увеличивается конкуренция, и приходят более зажиточные инвесторы), такой подход может навредить мелким фермерам и паевикам. Последние смогут легко проиграть конкуренцию иностранному инвестору и предпочтут не покупать землю по таким высоким ценам. А значит – останутся не у дел, бедные потому что.

   Что касается защиты малого и среднего бизнеса в земельном вопросе, тут популярным является ограничение на концентрацию земли на одно лицо/компанию. В Венгрии такой лимит –300 га на одного человека. У поляков такого ограничения нет, но частные лица – владельцы земли имеют право обладать или арендовать не более 500 га земли, и при этом сами должны иметь аграрное образование. Но в Украине умеют многое – например, что помешает конкретному человеку или компании купить земли больше положенных лимитов? Это как с декларациями. Братья, сестры, жены, дети, внуки троюродной бабушки сводного брата и т.д. Это на бумаге. А по сути – монополия имущества или, допустим, земли.

   Кстати, еще одним популярным ограничением является минимальная цена за гектар земли. В Грузии она составляет 200 лари за 1 га (около $82), что, впрочем, в 10-12 раз меньше среднего по стране. Однако такое ограничение, чаще всего – простая условность. Аналитические центры в своих исследованиях на эту тему отмечают, что минимальная цена является лишь ориентиром. Ведь рынок формирует ситуацию, где часть участков может стоить в 3-4 раза дороже среднего, а на некоторые участки и вовсе не будет спроса.

   Мнение экспертов

 Что из вышеизложенного опыта интересно Украине? Многие эксперты публикуют свои мнения в информационном пространстве. Пересмотрев многие, можно вывести некоторые тезисы. Несмотря на большое количество различных сценариев, показательных примеров, не так уже и много полезного есть для нас. Хотя, например, польская и болгарская модели выглядят привлекательно по отношению к украинским реалиям, они не обязательно подойдут всем игрокам украинского аграрного рынка. То, что срабатывало в одних странах, не всегда удавалось в других. Украинские политики и обозреватели часто апеллируют к отдельным моделям разных стран. При этом сложно перенести весь опыт. Гораздо важнее выделить определенные тенденции, повлиявшие на реформу во всех странах. Во-первых, главной негативной стороной земельной реформы может быть закрепление социального расслоения, углубление пропасти неравенства. Именно исходя из этого, государство должно обдумывать варианты ограничений и специальных правил продажи. Если рынок земли даст одномоментный толчок в виде дополнительных денег в существенной части домохозяйств – это лишь небольшая доля возможного эффекта земельной реформы. Гораздо важнее – ее способность укрепить сельское хозяйство, сделав его более сбалансированным и гибким. Но тем, кто богатеет, разве это интересно?

   Кстати, поговаривают и о том, что в то же время лишний контроль создает угрозу тенизации и возникновения «серых» схем. Учитывая, что они и сейчас позволяют продавать землю в Украине при фактическом запрете, обойти ограничения тоже будет не сложно. Изначально Бразилия предпринимала попытку распродать землю малым землевладельцам, но это лишь наплодило подставных лиц. Потому впоследствии от этого отказались.

     Кроме того, предупреждают эксперты, земельную реформу не стоит воспринимать как панацею от проблем украинского села. Создание дополнительных рабочих мест, конечно же, сопутствовало введению рынка во всех странах. Однако повышение интенсивности и роботизация сельского хозяйства сводят этот эффект к минимуму.

   И наконец, необходимо понимать временную специфику земельной реформы.

  В отличие от большинства фундаментальных изменений, земельная реформа проводится быстро, а также дает результаты в течение одного избирательного цикла (что делает ее одной из немногих популярных реформ).

   С другой же стороны, правила земельного рынка поддаются постоянному пересмотру и изменению во всех странах, независимо от времени ее начала. В Польше реформа началась в ранние 90-е, тогда как последние изменения внесли в 2016 г. Такой эволюционный формат реформы говорит о том, что она достаточно просто поддается коррекции в случае недочетов.

   Разбогатеют ли паевики?

 Несколько лет назад довелось мне пообщаться с директором столичного агентства недвижимости. Еще тогда, в 2014 году, она говорила о том, что в Украине начинается война не за что иное, как именно за землю. И отвечая на вопросы собеседников – сельских жителей, которые неплохо чувствовали себя в плане финансов от сдачи своей земли в аренду, предупредила: «Нет, вы не станете богатыми в случае снятия моратория на продажу земли. Наивность – ваш враг. Читайте законы и думайте. Арендатор дает вам сейчас подачки, а вы и рады. Сам с земли имеет в разы больше. А если вы предъявите ему свое право на землю – он вам тут же выставит встречный счет. Он многие годы обрабатывал вашу землю, удобрял, ухаживал за ней. Знаете, сколько это будет вам стоить? Наверное, дороже самой земли. Ну а если повезет, даст вам небольшую подачку – и будьте здоровы. Не забывайте, в какой стране вы живете, товарищи. Те, кто пишет законы, все предусмотрят и себя не обделят».

Арина Саржевская

Добавить комментарий

Войти с помощью: 

Ваш e-mail не будет опубликован.

Олександрійський тиждень

Олександрійський тиждень